「オフィスビル、商業施設の長寿化に大切なもの」の記事で、これからのビルはスクラップアンドビルド（フロー）ではなく、適切なメンテナンスによって長期間活用（ストック）するようになる・・・ということについて触れました。

つまりフローからストックへの転換。

これはビルやマンションという資産を、時代を超えて魅力や機能をリフレッシュさせて価値を維持・向上させようというもの。さらに言ってしまえば「古さ」を武器とした「レトロモダン」という付加価値を手に入れようということ。

世界を見渡すと、イギリスなどヨーロッパ諸国では１００年経過した多くの建物が、今なお大切に使われており、街並みの景観資源としても人々を魅了してやまないオーラを放っています。これこそが古さなくしては創り出すことのできない付加価値。

たとえばイギリスのマンションやビルの寿命が100年程度とすれば、日本のマンションやビルの寿命はせいぜい40年程度と短命です。

その大きな要因が税法上の建物の法定耐用年数。法令で定められているのは
◆鉄筋コンクリート（RC）が47年
◆鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC）が60年

これに連動するように、国土交通省が2002年に作成した報告書によると
◆マンションの平均寿命は46年
◆建て替え物件の着工時期の平均も築後37年
とされています。しかし、これは税法上の基準です。

マンションやビルは、しっかりとメンテナンスをおこなえば欧米のように100年は持つという見解もあり「フローからストックへ」という価値観の見直しが大きな注目を集め、古さを付加価値とした新しいビル・マンションを実現しようという転換が始まろうとしています。

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ヨーロッパでは建物の「古さ＝安さ」ではなく、古いものの良さと、建物の品質を正当に評価した相応の価格で取引が行われています。そうすればマンションを資産として子供に残すこともあたり前にできるようになります。

建物の品質とは、しっかり行き届いた管理・修繕など。ヨーロッパではビル・マンション・ホテルなど建物を長持ちさせる修繕はじめ、新しい建物空間に生まれ変わらせるリノベーションがごく普通に行われ、魅力的な街並みを形成しています。

いっぽう日本では年月とともに建物の価値が低下。「古さはマイナス」という考え方です。そのためこれまではスクラップ＆ビルドと呼ばれる、古い建物を壊して新しく建て替えるという選択が当たり前でした。

古くなれば「壊して建て替える」が当たり前だったから、外壁修繕含めて適正な維持管理が行われにくく、場当たり的な修繕が多く行われることで、より建物の劣化が進みやすいというループです。

しっかりと維持管理し、外壁修繕も必要な時に必要な施工だけを行えば、負担軽減と建物の品質がしっかりと維持することができます。

必要な時に必要な外壁修繕だけが可能なロープアクセス工法。この工法、じつは適時メンテナンスで古い建物の付加価値を高めているイギリスで生まれた技術です。

＜ロープアクセスのメリット＞
大がかりな足場は不要。すぐに施工でき、施工時にビルを覆わないため環境も変わらず、入居者、テナント、利用者に負担をかけません。

施工前に実際に建物の調査ができるため、追加費用の無い適正見積り、足場コストの削減による大幅コストカット、工数カット、必要箇所から着手する分散工事など、数々のメリットで修繕費用の適正化を実現します。

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